Crédito Imobiliário: o Capital Supera a Poupança
- Pela primeira vez, o mercado de capitais superou a poupança no funding do crédito imobiliário: LCI, CRI e LIG somam cerca de 39%, contra 28% da caderneta, segundo a Abecip.
- A poupança caiu de 33% (abr/2024) para 28%, enquanto a LCI subiu de 17% para 19% e o CRI de 9% para 10%. O FGTS segue em torno de 26%.
- O gatilho regulatório: o novo modelo do CMN (Resoluções 5.154 e 5.255, de 10/10/2025) zera o compulsório da poupança em ~10 anos a partir de 2027 e sobe o direcionamento de 65% rumo a 100% — liberando R$ 111 bi no primeiro ano.
- Implicação prática: o custo do crédito habitacional deixa de ser ancorado em base barata e regulada e passa a responder ao apetite do investidor e ao mercado secundário.
- O que observar: o ritmo da LCI sob o aperto de lastro do CMN e quanto do crescimento marginal migra para CRI e FIDC baseados em cessão.
Pela primeira vez na história, o brasileiro financia mais imóvel com recursos do mercado de capitais do que com a poupança. O dado é da Abecip: o conjunto de LCI, CRI e LIG já responde por cerca de 39% do funding do crédito imobiliário, contra 28% da caderneta — uma inversão de hierarquia que, há cinco anos, seria impensável num mercado em que a poupança era sinônimo de habitação.
A trajetória é inequívoca. A participação da poupança no funding recuou de 33% em abril de 2024 para 28%, enquanto a LCI subiu de 17% para 19% e o CRI de 9% para 10% no último ano; o FGTS se manteve em torno de 26%. Não é um soluço cíclico provocado pela Selic alta — é a consolidação de uma transição estrutural que a regulação acelerou de propósito.
A virada: por que a hierarquia do funding mudou
O motor regulatório dessa inversão é o novo modelo de financiamento habitacional. Como analisamos quando o CMN reescreveu o arcabouço do SBPE, as Resoluções 5.154 e 5.255, de 10 de outubro de 2025, desmontam o desenho clássico em duas frentes: o recolhimento compulsório da poupança — já reduzido de 20% para 15% — começa a ser deduzido quando aplicado em crédito imobiliário e zera em cerca de uma década a partir de 2027, enquanto o direcionamento obrigatório sobe dos atuais 65% rumo a 100% dos depósitos. O governo estima liberar R$ 111 bilhões no primeiro ano, R$ 52,4 bilhões a mais que o modelo anterior.
Mas a aritmética de fundo é mais simples que a regra. A poupança registrou saída líquida de R$ 85,6 bilhões em 2025, o quinto ano consecutivo de sangria. Quando a fonte mais barata encolhe e a demanda por crédito cresce, a diferença precisa vir de algum lugar — e esse lugar é o investidor que compra LCI, CRI e LIG em vez de manter saldo na caderneta. A virada de 2026 não é o mercado de capitais “ganhando espaço”: é a poupança devolvendo um espaço que não consegue mais preencher.
A LCI carregou a primeira fase da transição (17% → 19%), por ser o instrumento que o banco emite direto, sem cessão. Mas o próprio CMN apertou seu lastro: vedou créditos a pessoa jurídica sem conexão imobiliária (capital de giro garantido por imóvel), proibiu o uso de créditos baixados a prejuízo e limitou a emissão ao valor contábil dos créditos vinculados. O estoque de LCI já recuou de R$ 373 bi para R$ 362 bi sob as novas regras, e os bancos redirecionaram parte da captação a produtos tributados. O efeito é claro: o crescimento marginal do funding tende a migrar para os instrumentos baseados em cessão — CRI e FIDC.
Por que importa: crédito mais caro e mais sensível ao secundário
A consequência da virada não é neutra, e o público especialista precisa precificá-la. Dinheiro de mercado é mais caro que dinheiro de poupança. A própria Abecip, ao projetar o crédito imobiliário crescendo 16% em 2026 — para cerca de R$ 375 bilhões, com o SBPE avançando 15% rumo a R$ 180 bilhões —, alerta que o funding de capital atende menos famílias que a caderneta, justamente porque eleva o custo do crédito ao tomador. Enquanto a Selic não recuar a patamares próximos de um dígito, a substituição da poupança por LCI e CRI repassa um custo de funding maior à ponta.
Há uma segunda transmissão, mais sutil. Crédito financiado pela poupança era inerte ao humor do mercado: o custo da base era regulado e estável. Crédito financiado por CRI e LCI responde a spread, a apetite de investidor e a marcação a mercado. A reprecificação do crédito privado ao longo de 2026 — com o spread médio das debêntures em CDI+1,36% em junho e o prêmio das incentivadas oscilando de 51 para 33 bps sobre a NTN-B em poucas semanas — é o tipo de volatilidade que agora alcança, por tabela, o custo da originação habitacional. O funding imobiliário deixou de ser uma ilha.
A migração tem um lado construtivo. O estoque de CRI, hoje em torno de R$ 250 bilhões, parte de um piso pressionado — o instrumento caiu 20,2% em 2025, para R$ 49 bi, sob as restrições de lastro da Resolução CVM 175 — mas tem, pela primeira vez desde a contração, vento de demanda estrutural a favor. O apetite do investidor pessoa física por esses papéis continua ancorado na isenção fiscal que sobreviveu à reforma do Imposto de Renda, o mesmo benefício que sustenta a disputa da LCD pelo bolso do investidor isento.
O que observar adiante
A janela de 2026 decide quem chega estruturado a 2027, quando o novo modelo entra em pleno funcionamento. Três indicadores merecem acompanhamento. O primeiro é a composição da expansão marginal: se o crescimento do funding se concentra em LCI (instrumento bancário) ou em CRI e FIDC (instrumentos de cessão) — o aperto de lastro do CMN sugere o segundo. O segundo é a revisão do registro de lastro de CRI/CRA na Agenda Regulatória 2026 da CVM, que definirá quanto do pipeline residencial é elegível à securitização. O terceiro é a trajetória da Selic: cada corte abre espaço para que o CRI prefixado compita melhor com o financiamento direto, mas a sensibilidade ao secundário também cresce.
A virada de 2026 reposiciona a vantagem competitiva. Em um mundo de funding de poupança, vencia quem tinha a maior base de depósitos. Em um mundo de funding de mercado, vence quem transforma carteira pulverizada em lastro auditável e líquido. Três movimentos concretos para os próximos dois trimestres: (1) mapear hoje quanto da carteira residencial é securitizável sob os critérios atuais da CVM 175, antes que o volume aperte; (2) estruturar o controle de lastro contrato a contrato — inadimplência, pré-pagamento, coobrigação — em infraestrutura de securitização que suporte milhares de mutuários sem planilha; (3) instrumentar a marcação a mercado e a gestão de duration da carteira, porque o custo do funding agora se move com o secundário. A pergunta que define 2027 não é quem tem o funding — é quem tem a infraestrutura para recebê-lo.