Fim do Compulsório: o CRI no Funding Imobiliário
- A poupança perdeu R$ 85,568 bi em 2025 — terceiro pior saldo da série histórica e quinto ano consecutivo de saída líquida —, corroendo a fonte que historicamente banca o crédito imobiliário.
- O CMN respondeu com um novo modelo (Resoluções 5.154 e 5.255, de 10/10/2025): o compulsório da poupança começa a ser deduzido e zera em cerca de 10 anos a partir de 2027, enquanto o direcionamento obrigatório sobe de 65% rumo a 100% dos depósitos.
- Detalhe que muda a tese: os bancos deixam de poder usar CRI para cumprir o direcionamento — só conta originação nova. O CRI sai da função de compliance e entra na de distribuição de balanço.
- Implicação prática: com a base de poupança estruturalmente menor, o crédito que o banco não retém migra para funding de mercado via CRI pulverizado, LCI e FIDC. O modelo libera R$ 111 bi no primeiro ano.
- O que observar: a vigência plena em jan/2027, o ritmo da LCI (R$ 270 bi em 2025) disputando o mesmo investidor, e a base de lastro do CRI sob a Resolução CVM 175.
Em 2025, R$ 85,568 bilhões saíram líquidos da caderneta de poupança — o terceiro pior resultado da série histórica e o quinto ano seguido de sangria. O saldo ainda soma R$ 1,022 trilhão, mas a direção é inequívoca: a fonte mais barata e mais regulada do funding imobiliário brasileiro encolhe ano após ano, e o crédito habitacional não pode depender de uma base que migra para títulos isentos com rendimento maior.
A resposta regulatória já está escrita. Em 10 de outubro de 2025, o Conselho Monetário Nacional editou as Resoluções 5.154 e 5.255, acompanhadas da Resolução BCB 512, redesenhando todo o arcabouço de financiamento do SBPE, do SFH e do SFI. O modelo é testado ao longo de 2026 e entra em pleno funcionamento em janeiro de 2027. Para o mercado de securitização, a leitura correta não está na manchete — está em um parágrafo técnico que reposiciona o CRI no centro do funding.
O que muda: o compulsório sai, o direcionamento aperta
O modelo atual tem três caixas para cada R$ 100 captados em poupança: R$ 65 obrigatoriamente direcionados a crédito imobiliário, R$ 20 recolhidos como compulsório no Banco Central (já reduzidos a 15% em 2026) e R$ 15 de aplicação livre. A reforma desmonta esse desenho em duas frentes simultâneas. Primeiro, permite deduzir 5 p.p. do compulsório quando os recursos forem aplicados em financiamento imobiliário e, a partir de 2027, reduz esse recolhimento em 1,5 ponto ao ano até extingui-lo em cerca de uma década. Segundo, eleva gradualmente o direcionamento dos atuais 65% rumo a 100% dos depósitos. Na soma, o governo estima liberar R$ 111 bilhões no primeiro ano — R$ 52,4 bilhões a mais que o modelo vigente.
No novo desenho, os bancos não poderão mais usar CRI para cumprir o direcionamento dos recursos de poupança — apenas a originação de novos financiamentos conta. O CRI deixa de ser instrumento de enquadramento regulatório (carregar para bater meta) e passa a ser instrumento de distribuição de balanço. É uma inversão de função: o banco que antes comprava CRI para cumprir regra agora precisa de um canal para escoar o crédito que origina e não consegue reter.
A consequência é estrutural, não cíclica. Com o compulsório zerando e o direcionamento subindo a 100%, o limite deixa de ser regulatório e passa a ser de balanço: a poupança encolhe, mas a obrigação de originar cresce. O excedente de crédito que a instituição não tem funding para carregar só tem um destino — o mercado de capitais. É o modelo de “originar para distribuir” deixando de ser opção e virando necessidade aritmética.
Por que importa para o CRI — e por que a transmissão não é automática
O instrumento que naturalmente absorve esse fluxo é o CRI pulverizado de lastro residencial: uma operação cuja saúde depende do pagamento pontual de centenas a milhares de mutuários, e não de um único devedor corporativo. Aqui está a oportunidade e o gargalo na mesma frase. Para securitizar carteira residencial em escala, o emissor precisa originar as melhores operações, estruturá-las de forma sólida e executável, e controlar o lastro em detalhe — pulverizado, com inadimplência distribuída e eventos de pré-pagamento monitorados contrato a contrato. É um problema de infraestrutura de dados antes de ser um problema de funding.
E a transmissão tem três atritos que o público especialista precisa precificar. O primeiro é a base de comparação: o CRI caiu 20,2% em 2025, para R$ 49 bilhões, com 18,8% menos emissões, justamente porque a Resolução CVM 175 restringiu o leque de lastros aceitos e o perfil de emissores. O instrumento parte de um piso pressionado, não de um pico. O segundo é a concorrência direta da LCI, que superou R$ 270 bilhões em emissões em 2025 e disputa exatamente o mesmo investidor pessoa física isento — a mesma assimetria de risco que já discutimos na distribuição de crédito privado no varejo. O terceiro é a dependência da isenção fiscal: o apetite por CRI continua ancorado no benefício tributário que sobreviveu, mas sob escrutínio, à reforma do Imposto de Renda.
A Abecip projeta o crédito imobiliário crescendo 16% em 2026, para R$ 375 bilhões, com o SBPE em R$ 180 bilhões. Mesmo com a poupança encolhendo, a demanda por crédito sobe — e a diferença entre o que o banco origina e o que a poupança financia é precisamente o espaço que CRI, LCI e FIDC dividirão. O estoque de CRI, hoje em torno de R$ 250 bilhões, tem o vento estrutural a favor pela primeira vez desde a contração de 2025.
O que observar adiante
A janela de 2026 é de transição, e é nela que se decide quem chega estruturado a 2027. Três indicadores merecem acompanhamento. O ritmo da LCI versus o do CRI ao longo do segundo semestre dirá se o funding de mercado se concentra no instrumento bancário (LCI, que o banco emite direto) ou no securitizado (CRI, que exige cessão e estruturação). A evolução da revisão da Resolução CVM 175 e do registro de lastro de CRI/CRA — item da Agenda Regulatória 2026 da CVM — definirá quanto do pipeline residencial é elegível. E a curva de juros, num ciclo em que a Selic já recuou para 14,5% em abril, determina o custo relativo do CRI prefixado frente ao financiamento direto.
A oportunidade de 2027 não será capturada por quem tem o melhor funding, e sim por quem tem a melhor capacidade de transformar carteira pulverizada em lastro auditável. Três movimentos concretos para os próximos dois trimestres: (1) mapear, hoje, quanto da carteira residencial originada é securitizável sob os critérios atuais da CVM 175, antes que o volume aperte; (2) estruturar o controle de lastro contrato a contrato — inadimplência, pré-pagamento, coobrigação — em infraestrutura que suporte milhares de mutuários sem planilha, condição para a gestão do lastro pulverizado descrita na nossa solução de securitização; (3) testar a esteira de custódia e controle de recebíveis com uma operação-piloto ainda em 2026, para que a primeira emissão de escala em 2027 não esbarre em gargalo operacional. O funding vai migrar — a pergunta é quem terá a infraestrutura para recebê-lo.