Fim do compulsório e o CRI no funding imobiliário
- A poupança perdeu R$ 85,568 bi em 2025, o terceiro pior saldo da série histórica e o quinto ano seguido de saída líquida, segundo o Banco Central.
- O novo modelo (Resolução CMN 5.255 e Resolução BCB 512, de 10/10/2025) deixa o banco deduzir do compulsório de 20% o crédito imobiliário novo: até 5% da base em 2026, mais 1,5 ponto por ano a partir de 2027.
- A partir de janeiro de 2027, o direcionamento vai a 100% da base, descontados o compulsório e um redutor de transição que some em 120 meses.
- O artigo que interessa ao CRI: a cessão do crédito a uma securitizadora não tira do banco o saldo que ele ganhou ao originar (art. 19-D, § 2º). O banco cumpre a regra originando e pode distribuir o crédito por CRI.
- O Banco Central estima R$ 111 bi no primeiro ano, R$ 52,4 bi a mais que o modelo anterior.
Em 2025, R$ 85,568 bilhões saíram líquidos da caderneta de poupança, o terceiro pior resultado da série histórica e o quinto ano seguido de saques acima dos depósitos, segundo o Banco Central. O saldo ainda soma R$ 1,022 trilhão, mas a direção é clara: a fonte mais barata e mais regulada do funding imobiliário brasileiro encolhe ano após ano, e o crédito habitacional não pode depender de uma base que migra para títulos isentos com rendimento maior.
A resposta regulatória já está escrita. Em 10 de outubro de 2025, o Conselho Monetário Nacional editou a Resolução CMN 5.255, que reescreve o direcionamento da poupança na Resolução 4.676, e o Banco Central editou a Resolução BCB 512, que muda o compulsório. Parte das regras vale desde 1º de janeiro de 2026; o restante, a partir de 1º de janeiro de 2027. Para o mercado de securitização, a leitura que importa está num artigo técnico que coloca o CRI no centro da distribuição do crédito.
O que muda: o compulsório sai e o direcionamento aperta
No modelo anterior, cada R$ 100 captados em poupança se dividiam em três partes: pelo menos R$ 65 direcionados a crédito imobiliário (Resolução 4.676, art. 15), R$ 20 recolhidos como compulsório no Banco Central (Resolução BCB 188, art. 5º) e o restante de aplicação livre. A reforma mexe nas duas pontas.
No compulsório, a alíquota de 20% continua, mas o banco pode deduzir dela o crédito imobiliário novo contratado desde 13 de outubro de 2025: até 5% da base de cálculo até dezembro de 2026, limite que sobe 1,5 ponto por ano a partir de janeiro de 2027 (Resolução BCB 512). Em cerca de dez anos, a dedução alcança os 20%. Uma operação usada nessa dedução não pode contar também no direcionamento.
No direcionamento, a exigência passa a 100% da base a partir de janeiro de 2027, descontados o compulsório recolhido e um redutor de transição que cai 1/120 por mês (art. 25-K). Na prática, a parcela direcionada sobe aos poucos, dos 65% até a poupança inteira. O Banco Central estima que o modelo viabiliza R$ 111 bilhões no primeiro ano, R$ 52,4 bilhões a mais que o anterior.
A partir de 2027, cada financiamento imobiliário novo gera, na contratação, um saldo para cumprir o direcionamento: o valor do crédito multiplicado por um fator que depende do prazo (art. 19-A). Se o banco vende o crédito a outra instituição do SBPE antes de 30 anos, perde parte desse saldo, na proporção do prazo que falta (art. 19-D). Se cede a quem está fora do sistema, como uma securitizadora que emite CRI, o saldo fica intacto (art. 19-D, § 2º). O banco cumpre a regra ao originar e pode distribuir o crédito pelo mercado de capitais sem perder o cumprimento.
A consequência é estrutural. Com o compulsório dedutível até zerar e o direcionamento subindo a 100%, o limite passa a ser o balanço: a poupança encolhe e a obrigação de originar cresce. O crédito que o banco origina e não consegue carregar segue para o mercado de capitais, no modelo de originar para distribuir.
Por que importa para o CRI e onde a transmissão trava
O instrumento que naturalmente absorve esse fluxo é o CRI pulverizado de lastro residencial, cuja saúde depende do pagamento pontual de muitos mutuários, e não de um único devedor corporativo. Para securitizar carteira residencial com volume, a securitizadora precisa selecionar as operações, estruturá-las e controlar o lastro contrato a contrato, com inadimplência distribuída e pré-pagamentos acompanhados. O gargalo está nos dados do lastro, mais do que no funding.
A transmissão tem três atritos. O primeiro é a base de comparação: as emissões de CRI caíram 20,2% em 2025, para R$ 49 bilhões, depois que a Resolução CMN 5.118/2024 restringiu os lastros aceitos. O instrumento parte de um piso pressionado. O segundo é a LCI, que o banco emite direto, sem cessão, e que disputa o mesmo investidor pessoa física isento, a mesma assimetria de risco que já discutimos na distribuição de crédito privado no varejo; o lastro da LCI, por sua vez, ficou mais estreito com a Resolução CMN 5.119/2024. O terceiro é a dependência da isenção fiscal: o apetite por CRI continua ancorado no benefício tributário que sobreviveu, mas sob escrutínio, à reforma do Imposto de Renda.
Mesmo com a poupança encolhendo, a demanda por crédito imobiliário segue de pé, e a diferença entre o que o banco origina e o que a poupança financia é o espaço que CRI, LCI e FIDC vão dividir. Com a cessão a securitizadoras preservando o cumprimento do direcionamento, o CRI ganha vento estrutural a favor depois da contração de 2025.
O que observar adiante
A janela até janeiro de 2027 decide quem chega estruturado. Três indicadores merecem acompanhamento. O primeiro é o ritmo da LCI frente ao do CRI: ele dirá se o funding de mercado se concentra no instrumento bancário ou no securitizado, que exige cessão e estruturação. O segundo é a avaliação que o Banco Central fará até o fim de 2026 e, depois, periodicamente (art. 26-A); ela pode levar o CMN a revisar os parâmetros do modelo. Do lado da CVM, a Resolução CVM 247 levou as securitizadoras ao SCR, e as já registradas têm até 31 de outubro de 2027 para começar a enviar o Documento 3040, como mostra o guia da Resolução CVM 247. O terceiro é a curva de juros: num ciclo em que a Selic recuou para 14,5% em abril, ela define o custo relativo do CRI prefixado frente ao financiamento direto.
A oportunidade de 2027 tende a ficar com quem transforma carteira pulverizada em lastro auditável. Três movimentos para os próximos trimestres:
- Separar, já na originação de 2027, os créditos que vão para CRI. A cessão a uma securitizadora preserva o saldo do direcionamento e a venda a outro banco do SBPE consome parte dele. Mapeie hoje quanto da carteira residencial atende às regras de lastro do CRI da Resolução CMN 5.118/2024.
- Controlar o lastro contrato a contrato, com inadimplência, pré-pagamento e coobrigação, no software de securitização, que reúne lastro, garantias e covenants de cada operação no Painel da Operação.
- Testar a cessão com uma operação-piloto antes da primeira emissão de volume, pela esteira de cessão (elegibilidade, revisão jurídica com prova, termo de cessão e liquidação pelo extrato), e conferir no guia da Resolução CVM 60 as regras do patrimônio separado de cada emissão.