Por que a LIG cresce menos que a LCI no crédito imobiliário

Resumo executivo

R$ 111,5 bilhões de LIG em estoque em outubro de 2025, contra R$ 473 bilhões de LCI e R$ 237,6 bilhões de CRI, segundo levantamento da ABRAINC. É o menor dos três títulos do crédito imobiliário.
A LIG é o covered bond brasileiro: crédito contra o banco emissor e uma carteira de ativos separada do patrimônio do banco, que fica fora da massa em caso de quebra (Lei 13.097/2015, art. 70).
Prazo médio ponderado mínimo de 24 meses e recompra vedada antes de 12 meses (Resolução CMN 5.001/2022, arts. 7º e 8º). A LCI comum pode vencer em 6 meses desde a Resolução CMN 5.215/2025.
A carteira tem regra fixa: 80% em créditos imobiliários, LTV de até 80% no residencial, excesso mínimo de 5% sobre os compromissos e liquidez para 180 dias, com verificação todo mês.

As primeiras LIGs saíram no fim de 2018. Em outubro de 2025, o estoque era de R$ 111,5 bilhões, segundo levantamento apresentado pela ABRAINC no Mercado Imobiliário em Foco 2026. No mesmo mês, a LCI somava R$ 473 bilhões e o CRI, R$ 237,6 bilhões. Os três juntos passavam de R$ 820 bilhões, acima dos R$ 762,3 bilhões da poupança, num movimento que este blog acompanhou quando o mercado de capitais superou a caderneta.

O título desenhado para o problema que o crédito habitacional tem, o prazo, é justamente o menor dos três. A troca de fonte em curso tira peso de uma base estável e barata e põe no lugar uma base de mercado, que reage ao apetite do investidor. Quem cresceu foi o instrumento mais simples de emitir.

O título feito para o problema de prazo

O financiamento habitacional dura décadas, mas o passivo que o sustenta é curto. A poupança disfarçava esse descasamento porque era estável. A LCI, que mais cresceu na transição, pode ter vencimento mínimo de 6 meses desde a Resolução CMN 5.215, de maio de 2025; só a LCI atualizada mensalmente por índice de preços precisa de 36 meses.

A LIG foi criada pela Lei 13.097/2015 para alongar esse passivo. A regra atual está na Resolução CMN 5.001/2022, que substituiu a Resolução 4.598/2017. O investidor tem duas camadas de proteção. A primeira é uma carteira de ativos submetida a regime fiduciário, com agente fiduciário próprio, que forma um patrimônio de afetação separado do banco e não entra na massa em caso de intervenção, liquidação ou falência (art. 70 da lei). A segunda é o próprio emissor: se a carteira não bastar para pagar tudo, o saldo pode ser habilitado na massa como crédito quirografário (art. 88).

A LIG pela lei e pela Resolução CMN 5.001

Base legal: Lei 13.097/2015, arts. 63 a 98; regulação pela Resolução CMN 5.001/2022.
Dupla garantia: carteira de ativos em regime fiduciário, fora da massa da instituição (art. 70), mais o crédito contra o emissor pelo que faltar (art. 88).
Prazo: prazo médio ponderado de no mínimo 24 meses (art. 7º da resolução) e recompra ou resgate antecipado vedados antes de 12 meses, salvo para recompor os requisitos da carteira (art. 8º). Atualização mensal por índice de preços só com vencimento a partir de 36 meses (art. 6º, § 3º).
Carteira de ativos: créditos imobiliários, títulos do Tesouro Nacional, derivativos e o caixa gerado por esses ativos (art. 19).
Vencimento antecipado: vedado enquanto a carteira estiver solvente, mesmo com o emissor sob intervenção ou liquidação (art. 89 da lei).
Tributação: rendimentos isentos de IR para pessoa física (art. 90 da lei), como na LCI.

Por que a LCI cresceu mais

A diferença está no custo de operar. A LCI tem lastro em crédito imobiliário, mas não exige carteira segregada em regime fiduciário nem agente fiduciário, e não tem os requisitos de suficiência, prazo e liquidez da LIG. Para a pessoa física, as duas são isentas, e a LCI vence mais cedo. A dupla garantia, que é a vantagem da LIG para captar a prazo longo, vira custo de estruturação e de rotina para o emissor.

O efeito aparece no estoque. Desde 2020, segundo o mesmo levantamento, a LCI saiu de R$ 121,3 bilhões para R$ 473 bilhões e a LIG, de R$ 20,2 bilhões para R$ 111,5 bilhões. Ao mesmo tempo, o novo modelo da poupança abre espaço para o CRI: a cessão do crédito a uma securitizadora não tira do banco o saldo que ele ganhou ao originar. CRI e LCI ficam com a maior parte do crescimento, e a LIG, que mantém o crédito no balanço do banco, cresce menos.

O descasamento que a LCI não resolve

Trocar poupança por LCI muda a fonte, não o prazo. Um passivo de meses financiando um ativo de décadas deixa o custo do crédito habitacional dependente da rolagem: quando o investidor pede mais taxa, o custo novo chega ao mutuário. O risco de rolagem não aparece no spread enquanto a janela de captação está aberta.

A carteira de ativos como rotina de todo mês

O peso da LIG está na operação da carteira. A Resolução CMN 5.001 fixa requisitos que precisam ser verificados no quinto dia útil de cada mês, com base no último dia do mês anterior (art. 41):

Elegibilidade: o crédito imobiliário precisa estar adimplente, livre de ônus, com hipoteca de primeiro grau ou alienação fiduciária, classificação de risco não inferior a “B” e LTV na contratação de até 80% no imóvel residencial e até 60% no não residencial (art. 20). O LTV é reverificado ao menos a cada três anos (art. 21).
Composição: créditos imobiliários são no mínimo 80% do valor da carteira (art. 25).
Suficiência: em valor nominal, os ativos precisam superar em pelo menos 5% os compromissos das LIGs e a remuneração do agente fiduciário; a valor presente, precisam cobrir esses compromissos no pior dos testes de estresse (arts. 28 a 30). É a sobrecolateralização da LIG.
Prazo e liquidez: o prazo médio da carteira não pode ser menor que o das LIGs (art. 31), e os ativos líquidos precisam cobrir os pagamentos dos 180 dias seguintes (arts. 32 e 33).

Um requisito descumprido precisa ser corrigido em até dois dias úteis, com troca ou reforço de ativos ou com recompra de LIG (art. 41, § 2º). Na prática, cada mês exige saber quais contratos amortizaram, quais atrasaram e quais garantias perderam valor, contrato a contrato.

É o mesmo tipo de controle que a securitização já pratica com o lastro de CRI e CRA, e que a rastreabilidade do lastro no SCR tornou mais exigente. O guia sobre securitizadora ou FIDC compara as duas estruturas que hoje recebem o crédito cedido pelos bancos; a LIG é a alternativa em que o crédito fica no balanço do emissor.

Conclusão

A LIG tem desenho legal para o prazo longo, mas cresceu menos porque custa mais para operar. Três recomendações para bancos, securitizadoras e gestoras que acompanham a captação imobiliária:

Meça o descasamento de prazo. Compare a duration do passivo de captação imobiliária com a do ativo, levando em conta que a LCI comum já pode vencer em 6 meses.
Simule uma carteira de LIG com as regras da Resolução CMN 5.001. Use 80% de créditos imobiliários, LTV de até 80% no residencial, excesso mínimo de 5% e liquidez para 180 dias, e estime o custo de montar e verificar a carteira todo mês contra o ganho de prazo.
Organize o controle contrato a contrato antes da emissão. A verificação mensal pede amortização, atraso e garantia de cada crédito. No software de securitização, o Painel da Operação reúne lastro, garantias e covenants de cada oferta; para as regras do CRI, veja o guia da Resolução CVM 60.