Patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação é o regime em que o terreno, as acessões e os demais bens e direitos de uma incorporação imobiliária ficam apartados do patrimônio do incorporador, destinados à obra e à entrega das unidades aos compradores. A adoção é opção do incorporador (Lei 4.591/1964, art. 31-A, incluído pela Lei 10.931/2004).

As regras principais:

• Separação: o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens do incorporador nem com outras incorporações dele, e só responde pelas dívidas da incorporação respectiva (art. 31-A, § 1º).
• Garantias: os bens afetados só garantem crédito cujo produto vá inteiro para a obra e a entrega das unidades (§ 3º).
• Cessão dos recebíveis: se o incorporador cede os créditos da venda das unidades, o produto da cessão também passa a integrar o patrimônio de afetação (§ 4º). É o ponto de contato com a securitização de recebíveis imobiliários.
• Constituição: nasce com a averbação, no Registro de Imóveis, do termo firmado pelo incorporador (art. 31-B).
• Deveres do incorporador: manter os recursos numa conta de depósito aberta só para a incorporação e entregar à Comissão de Representantes, a cada trimestre, o demonstrativo do estado da obra e os balancetes de cada patrimônio de afetação (art. 31-D, IV a VI).

Não confundir com o patrimônio separado da securitização, que separa o lastro de cada emissão de CRI, CRA ou CR na companhia securitizadora.

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