Lajes, galpões, shopping, varejo
Imóveis com matrícula, ABL, contratos de locação, índice de reajuste, garantia, vacância física e financeira.
Vacância · ABL e financeiraPerfil regulatório · Cotas de FII (tijolo, papel ou híbrido)
Consolide imóveis, locatários e CRIs sem perder a distribuição mínima do FII
FIIs combinam imóveis, contratos de locação, recebíveis (CRI/CCI), distribuição mínima semestral e cotistas pulverizados; quando vacância, inadimplência, marcação dos CRIs e fato relevante vivem em planilhas, o relatório do administrador atrasa e a cota pode cair sem explicação clara.
Consolide imóveis, locatários, CRIs e distribuição em uma base com evidência por evento e relatório mensal/semestral pronto para cotista, B3 e CVM.
Como a Akrual responde
Tijolo, papel e distribuição mínima na mesma base
FII não é uma categoria única — tijolo, papel e híbrido têm dinâmicas diferentes. Aqui está o que muda quando o gestor para de operar imóveis, contratos e CRIs em três planilhas separadas.
Imóveis, locatários e contratos com vacância e inadimplência ativos
Carteira de CRI/CCI marcada por curva e evento de pagamento
Distribuição mínima e fato relevante a partir do dado operacional
Sintomas operacionais
Cota cai. Cotista pergunta. Relatório gerencial sai três dias depois.
FIIs combinam ativos imobiliários, recebíveis, distribuição mínima e cotistas pulverizados. Quando vacância, marcação de CRI, apuração de resultado caixa e fato relevante vivem em planilhas separadas, o relatório gerencial sai com atraso e a cota se move sem explicação clara — exatamente o que faz cotista ligar.
Vacância e locação
Locatário não renovou. Gestor descobre na conferência mensal.
Cada contrato de locação tem prazo, índice de reajuste e carência de denúncia. Quando o aviso de não renovação chega, a informação fica no e-mail do property manager — e só vira impacto na cota dois ciclos depois, quando a vacância já erodiu a distribuição.
Custo típico:30 a 60 dias de gap entre evento e impacto na cota. Cotista descobre antes do gestor.
CRI e marcação
Carteira de papel marcada por planilha mensal
FII de papel carrega CRIs com índice variado. Marcação por curva, evento de pagamento e resultado caixa são apurados em planilha consolidada no dia 5. Quando um CRI pulveriza renegociação ou amortização extraordinária, o efeito chega na cota com atraso — e a distribuição mínima sai estimada, não apurada.
Custo típico:distribuição estimada divergente da apurada. Necessidade de retificação.
Distribuição mínima
95% apurados no fim do semestre — sem visibilidade pelo caminho
O FII deve distribuir no mínimo 95% do resultado caixa apurado segundo a Lei 8.668/93. Apuração mensal vira esforço manual; ao final do semestre, gestor descobre que a distribuição mensal acumulada ficou aquém — e precisa de pagamento extraordinário para fechar o regime tributário.
Custo típico:distribuição extraordinária no fim do semestre. Risco de descumprimento e perda de regime tributário.
Transformação operacional
O que muda quando imóvel, papel e cota compartilham o mesmo dado
Cada item abaixo é uma fricção que desaparece quando o gestor do FII deixa de operar tijolo, papel e distribuição em três versões da verdade.
- Antes
Carteira de imóveis em planilha do administrador
Com AkrualImóveis com matrícula, locatário, ABL e contratos vivos na mesma base
- Antes
CRI marcado em planilha mensal de fechamento
Com AkrualCRI marcado por curva, com resultado caixa apartado do contábil
- Antes
Distribuição mínima descoberta no fim do semestre
Com AkrualDistribuição mínima simulada e monitorada em tempo real
- Antes
Vacância descoberta no relatório gerencial do dia 10
Com AkrualVacância e inadimplência no painel do gestor a cada renovação ou rescisão
Capacidades técnicas
Plataforma para FII — tijolo, papel e híbrido sob o mesmo motor
Seis capacidades que transformam o regulamento do Anexo III em workflow operacional. Imóvel, contrato de locação e CRI viram dados estruturados; distribuição mínima vira simulação contínua; relatório gerencial sai do mesmo dado da cota.
Imóveis e contratos de locação
Cada imóvel com matrícula, ABL, ocupação e laudo. Contratos de locação com locatário, índice (IGP-M, IPCA), prazo, garantia (caução, fiança, seguro fiança) e renovação parametrizada.
Aplicação típica: FII de tijolo com 22 ativos, 140 contratos de locação e ABL de 320 mil m².
Carteira de CRI e papel imobiliário
CRI, LCI, LH e LIG marcados por curva e evento. Resultado caixa apartado do resultado contábil para apurar a distribuição mínima.
Aplicação típica: FII de papel com 60 CRIs ativos, indexadores mistos (IPCA, CDI, prefixado) e cronograma diário.
Distribuição mínima e regime tributário
Apuração do resultado caixa segundo Lei 8.668/93 e Lei 11.033/04. Simulação da distribuição de 95% mensal/semestral, com cronograma de pagamento ao cotista.
Aplicação típica: FII híbrido com distribuição mensal de R$ 0,75/cota e evidência de cumprimento dos 95% no semestre.
Vacância, inadimplência e renegociação
Vacância física e financeira por imóvel e por safra de contrato. Inadimplência com aging, garantia executada e impacto na distribuição visível em tempo real.
Aplicação típica: FII de tijolo com vacância de 8% (ABL) e impacto simulado na cota antes do fato relevante.
Informe mensal e relatório gerencial
Informe Anexo 39-II, relatório gerencial mensal, relatório anual e demonstrações geradas a partir do dado operacional, com trilha auditável.
Aplicação típica: Fechamento mensal saindo em 4h, com cota, distribuição e composição publicadas no dia 10.
Auditoria imutável + ISO/IEC 27001
Cada movimentação registrada com antes/depois, usuário e timestamp. Mascaramento de PII de cotistas. Trilha exportável para gestor, administrador e auditoria externa.
Aplicação típica: Resposta a ofício de fiscalização CVM 175 sem mobilizar simultaneamente gestor e administrador.
Resultados na operação do FII
Métricas observadas em FIIs que operam sobre a esteira da Akrual
Indicadores de fundos com tijolo, papel e híbrido em distribuição mensal. Variam por composição, mas refletem o ganho recorrente após o primeiro fechamento conciliado.
- 95%Distribuição mínima monitorada
Apurada em tempo real e simulada por cenário antes do anúncio ao cotista.
- D+0Marcação a mercado
CRIs e papéis imobiliários atualizados na curva sem ciclo de fechamento manual.
- 10minFechamento mensal
Versus 2 dias em FIIs com carteira de papel pulverizada — informe e relatório prontos.
- 100%Contratos de locação com evidência
Cada contrato com locatário, garantia, índice e renovação versionados.
Confiança institucional
Cotista pulverizado exige clareza — controles à altura do regime do FII
O FII tem regime tributário próprio (isenção do IR sobre rendimento na PF, condicionada ao cumprimento da distribuição mínima). Cotistas pulverizados, fato relevante e AGEs frequentes exigem segregação por papel e evidência por evento.
- ISO/IEC 27001
Cobertura para FIIs com cotistas pulverizados e múltiplos prestadores.
- Conformidade CVM 175
Anexo III mapeado em workflow — ativos, distribuição mínima, fato relevante, AGE/AGO.
- LGPD para cotista PF
Mascaramento automático de PII em listas de presença e comunicações.
- Sigilo entre prestadores
Permissão por papel — gestor não enxerga o que é responsabilidade do administrador.
Perguntas frequentes
FIIs e a Akrual: o que perguntam antes da demonstração
A Akrual atende FII sob CVM 175 (Anexo III) com tijolo, papel e híbrido?
Sim. A CVM 175 unificou os fundos; o Anexo III trata especificamente do FII com regras de elegibilidade dos ativos imobiliários (tijolo), recebíveis (papel — CRI, LCI, LH, LCI), participação em outros FIIs e mistos. A Akrual modela cada subtipo com sua taxonomia: imóvel direto, contrato de locação, CRI lastro e participação cruzada.
Como controlamos a distribuição mínima de 95% dos lucros semestrais?
O FII deve distribuir no mínimo 95% do resultado caixa apurado segundo regime tributário do FII (Lei 8.668/93, Lei 11.033/04). A Akrual apura mensal/semestralmente o resultado caixa, simula a distribuição mínima e monta a divulgação ao cotista — com evidência da apuração pronta para auditoria e CVM.
Como fica a marcação dos CRIs em FII de papel?
Cada CRI carregado pelo FII entra com taxa, índice (IPCA, IGP-M, CDI, prefixado) e cronograma. A Akrual marca por curva e por evento de pagamento, atualiza a cota com mark-to-market quando aplicável e separa o resultado caixa (o que foi recebido) do resultado contábil — base da distribuição mínima.
A plataforma controla vacância, inadimplência e renegociação dos contratos de locação?
Sim. Cada contrato entra com locatário, área, m² ABL, índice de reajuste, prazo, garantia (caução, fiança bancária, seguro). Vacância (% ABL e % financeiro), inadimplência por safra e renegociação ficam vinculadas ao imóvel e ao impacto na distribuição mínima — visíveis no relatório gerencial mensal.
A plataforma gera o informe mensal e o relatório gerencial exigidos?
Sim. Informe mensal CVM (Anexo 39-II), relatório gerencial mensal, relatório anual e demonstrações são gerados a partir do dado operacional. Reduz fechamento de dois dias para horas e elimina divergência entre o que foi publicado e o que está na carteira.
Arquitetura por trás
Tijolo, papel, híbrido ou desenvolvimento — a mesma base
A Akrual normaliza ativos, contratos e cotas em qualquer subtipo de FII. O regulamento de cada fundo entra como política parametrizada e cada classe de ativo (imóvel, CRI, FII subjacente) tem seu motor de cálculo — sem prender a operação a um único perfil de carteira.
Ver a infraestrutura completa →CRI, LCI, LH e LIG
Carteira de recebíveis imobiliários marcados por curva, com resultado caixa apartado do contábil e simulação de distribuição mínima.
Marcação · Por curvaTijolo + papel na mesma carteira
Composição mista com pesos parametrizáveis e enquadramento por subclasse, controlada por política de investimento.
Política · Por subclasseFII de incorporação
SPE, cronograma de obra, vendas, repasse pós-chaves e CCIs cedidas — integrado à esteira de incorporadora.
Cronograma · Físico-financeiro- Anexo III (FII)
- Distribuição mínima 95%
- Vacância e inadimplência
- Marcação de CRI por curva
- Informe Anexo 39-II
- ISO/IEC 27001
Próximo passo
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Na demonstração, conectamos o seu regulamento, a composição da carteira e a política de distribuição aos workflows obrigatórios — e priorizamos o gargalo com maior impacto na cota.